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一线城市取消限购已在日程表上

文丨首席研究员 何沐泽

地产托市政策频出,46 个城市中目前仅剩5 个城市未对限购进行松绑,其中包括四个一线城市和三亚。一线城市目前依然未取消限购政策,主要还在于一线城市的整体资源优势。但一线城市取消限购已经上了日程表。原因如下:

一线城市虽然集中了全国的资源优势,每年能够吸引大量的外来人口进入,但一线城市依然会受到购买力因素的影响。目前一线城市房价高企,经济下行下的工资收入正在受到影响,其购买力与房价的差距水平越来越大,一线城市出现合理的房价回归也是必然。而且目前一线城市的库存规模也在不断上升,地产市场的下行压力,也是短期内促使一线城市调整限购政策的主要因素。

如果再从市场化的角度理解,一线城市取消限购也只是时间问题。中国正在逐渐退出对房地产市场的行政化调控,当前限购政策的解除就是政府去行政化调控的重要之举。以这样一个角度来看,一线城市的楼市调控去行政化在所难免。随着后续房地产税准备工作的就绪,税

收方式取代行政性的调控措施将是主方向。从大的方向看,限购全部取消是必然。

按照目前地方主体税种的可替代性,逐步减少地方政府对土地财政的依赖,房地产税成为地方主体税种是目前中央制定和推进房地产税的主要考量。随着中国房地产市场的黄金时期过去,地方政府依靠土地财政的模式必然会面临市场考验。当住宅市场的土地需求规模下降,土地出让金收入不再能够满足地方政府的财政收入,必然需要新的主体税种来代替,房地产税就是其一。

根据目前国家制定的时间表,2017 年将会实施房产税。虽然目前对征收房产税存在很大的法理争议,但房产税实施的大方向已经确定。房产税的实施将会更进一步确立房地产市场的调节手段将由以往的行政化变为市场化,一线城市作为全国重要的房地产市场,限购全面取消,代之市场化调节。

地产回归市场化调节,一线城市限购取消的时间表也基本明朗。只是在目前地产市场趋冷的状态下,一线城市限购取消的进程还需要看一线城市房地产市场的状况。如果后续一线城市的地产市场下行压力不断加大,一线城市的限购政策取消就会很快到来,如果一线城市的地产市场表现依然相对平稳,那么一线城市的限购政策取消就会与房地产税政策的推出时间表一致。恒银基金的看法则是一线城市取消限购可能会大幅提前与房产税推出。

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